1. “Ayıplı” ve “Eksik” İmalat Ne Demek?
Hukuken ayıplı imalat, yapılan işin sözleşmeye, projeye, teknik şartnameye veya fen kurallarına uygun olmaması; örneğin:
- Sürekli bozulan asansör,
- Yağmurda akan çatı, otopark tavanı,
- Su/ısı/ses yalıtımı yapılmamış veya yetersiz bırakılmış imalatlar,
- Projede öngörülen nitelikte olmayan malzeme kullanımı (düşük kalite kaplama, tesisat vb.).
Eksik imalat ise hiç yapılmamış ya da tamamen yarım bırakılmış işlerdir; örneğin projede olan fakat fiilen yapılmamış çocuk parkı, peyzaj, otopark çizgileri, bazı sosyal donatılar vb.
Ortak alan ayıbı/eksikliği örnekleri:
- Asansör yasal standartlara uygun değil veya sürekli arızalanıyor,
- Yangın merdiveni, alarm–sprinkler sistemi çalışmıyor veya hiç yapılmamış,
- Otoparkta su yalıtımı olmadığı için sürekli sızıntı var,
- Peyzaj, sosyal tesis, oyun parkı, yönetim ofisi, site girişi vb. projede görünüyor ama yapılmamış,
- Çatı/teras yalıtımı eksik, dairelere zarar veriyor.
Bu durumlar hem tüketici hukuku hem de eser (inşaat) sözleşmesi hükümleri açısından müteahhidin sorumluluğunu gündeme getirir.
2. Hangi Süre İçinde Hak Aranabilir? (Zamanaşımı)
Konut ve site projelerinde, alıcılar genelde “tüketici” sayıldığı için 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun devreye girer:
- Konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda genel kural:
Teslimden itibaren 5 yıl içinde ortaya çıkan ayıplardan dolayı müteahhit/satıcı sorumludur. - Ağır kusur veya hile ile gizlenen ayıp varsa:
Müteahhit ayıbı bile bile gizlemişse, bu 5 yıllık süre katı uygulanmayabilir; Yargıtay içtihatlarında ağır kusur/hile halinde daha uzun süreler kabul edilmiştir (hatta 20 yıla kadar).
Ayrıca Türk Borçlar Kanunu’nda inşaat (eser) sözleşmeleri için de, teslime bağlı 5 yıllık zamanaşımı ve ağır kusurda daha uzun sorumluluk öngörülmüştür.
Bu nedenle:
- Teslim tarihini mutlaka not edin,
- Ortaya çıkan ayıpları “nasıl olsa sonra bakarız” demeyin; tespit edin, yazılı bildirin, gerekirse dava açın.
3. Kim Dava Açabilir? Yönetim mi, Kat Malikleri mi?
Burası çok karıştırılıyor. Yargıtay kararlarında çizilen çerçeve kabaca şöyle:
- Kural olarak: Ortak alan ve bağımsız bölümlerdeki ayıplı–eksik imalatlar için, davayı bizzat kat malikleri açmalıdır. Yönetim veya yönetim kurulu, tek başına müteahhide karşı tazminat davası açma yetkisine çoğu kararda sahip görülmemiştir.
- Bazı kararlarda, kat malikleri kurulunun açık yetkilendirmesiyle ve ortak alanların korunması amacıyla yönetimin dava açabileceği de kabul edilmiştir; fakat bu konu içtihatlarda hassastır ve her dosyada farklı değerlendirilebilir.
Pratikte en sağlam yol:
- Kat malikleri kurulu toplanır,
- Ortak alan ayıpları tutanakla tespit edilir,
- Gerekirse ortak imzalı bir dava/vekalet organizasyonu ile kat malikleri birlikte veya içlerinden birkaç kişi adına (diğerlerinin rızasıyla) dava açar.
4. Yasal Süreç Adım Adım Nasıl İşler?
4.1. Tespit ve Delil Toplama
- Ortak alanlardaki ayıplar, yönetim ve kat maliklerince tek tek listelenir.
- Fotoğraf, video, teknik rapor, servis tutanağı, yangın/asansör periyodik kontrol raporu gibi deliller toplanır.
- Kat malikleri kurulu toplantısında, bu ayıplar maddeler halinde yazılıp tutanak altına alınır.
İleride dava açıldığında, bu tutanak ve görseller çok kritik delil olur.
4.2. Müteahhide Yazılı Bildirim (İhtar)
- Müteahhide, noter ihtarı veya iadeli taahhütlü mektupla;
- Ayıpların neler olduğu,
- Ne zamandan beri devam ettiği,
- Hangi sürede giderilmesinin talep edildiği
yazılı olarak bildirilir.
Tüketici hukukunda ayıp ihbarı yazılı şekle sıkı bağlı olmasa da, ispat kolaylığı için noter ihtarı ciddi avantaj sağlar.
4.3. Uzlaşma ve Tamirat Süreci
- Müteahhit çoğu zaman “yapılır, bakarız” diyerek süreci uzatmaya çalışabilir.
- Makul süre beklenir; ciddi bir hareket yoksa, bir daha yazılı uyarı yapılabilir.
Bu aşamada:
- Giderim teklifini kabul edip etmeme,
- Geçici çözümler mi, kalıcı onarım mı istendiği
netleştirilmeli.
4.4. Teknik Tespit / Bilirkişi
Uzlaşma sağlanamazsa:
- Sulh hukuk mahkemesinden “tespit davası” açılarak,
- Ayıpların varlığı,
- Sebepleri,
- Giderim maliyeti
bilirkişi marifetiyle tespit ettirilebilir.
Bu tespit, ileride açılacak tazminat davasında temel delil olur.
4.5. Tazminat / Ayıbın Giderilmesi Davası
Kat malikleri (bireysel veya birlikte), müteahhide karşı şu taleplerle dava açabilir:
- Ayıplı–eksik imalatın bedelinin tahsili,
- Ayıbın doğrudan giderilmesi (onarım/yenileme),
- Ayıplar nedeniyle uğranılan zararların (eşya zararları, kira kaybı vb.) tazmini,
- Çok ağır durumlarda, bağımsız bölüm bazında bedel indirimi veya sözleşmeden dönme (daha çok bireysel daire davalarında).
Dava, genellikle Tüketici Mahkemesi veya miktara ve niteliklere göre Asliye Hukuk Mahkemesi önünde görülür.
5. Ortak Alan Ayıpları Devam Ederken Site Ne Yapabilir?
Dava süreci uzun sürebilir. Bu sırada:
- Elektrik/yangın/çatı gibi kritik riskler varsa, site yönetimi can ve mal güvenliğini sağlamak için geçici onarım yaptırabilir.
- Yapılan masrafların faturaları saklanır; ileride açılacak davalarda “mecburi yapılan giderler” olarak müteahhitten talep edilebilir.
Ancak lüks/opsiyonel yenilik ve ilaveler (örneğin projede olmayan ekstra havuz, kış bahçesi vb.) müteahhitten talep edilecek ayıp/eksik kapsamına girmez; bunlar Kat Mülkiyeti Kanunu’nda “yenilik ve ilave” olarak ayrı kurallara tabidir.
6. Sık Yapılan Hatalar ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
- “Nasıl olsa müteahhit yapar” diye yıllarca beklemek:
5 yıllık zamanaşımı süresi fark edilmeden geçerse, hak kaybı doğabilir. - Sadece site yönetiminin dava açacağını sanmak:
Birçok Yargıtay kararında, sadece yönetim adına açılan davalar, “kat malikleri bizzat taraf olmalıydı” gerekçesiyle reddedilmiştir. - Ayıpları sözlü şikâyetle geçiştirmek:
WhatsApp yazışması, telefon görüşmesi, sözlü şikâyet yerine; noter ihtarı ve resmi tutanaklar tercih edilmeli. - Teslim tutanaklarını ve projeyi incelememek:
Projede hiç olmayan bir donatıyı “eksik imalat” diye talep etmek mümkün olmayabilir; önce vaat edilen ile fiili durum karşılaştırılmalı.
7. Özet
- Site ortak alanlarındaki ayıplı ve eksik imalatlar, müteahhidin teslimden sonraki yıllarda da sorumluluğunu doğurur.
- Konut projelerinde, kural olarak 5 yıl zamanaşımı, ağır kusur/hile halinde daha uzun süreler gündeme gelir.
- Davayı en sağlam şekilde kat malikleri bireysel veya birlikte açmalıdır; yönetimin tek başına dava açma yetkisi içtihatlarda sınırlı kabul edilir.
- Süreç; tespit, yazılı ihtar, uzlaşma denemesi, teknik tespit ve nihayet tazminat/ayıbın giderilmesi davası şeklinde ilerler.
- Zamanaşımı ve delil toplama konusunda gecikmemek, ilerideki hak kayıplarının önüne geçer.
Bu metin genel bilgilendirme niteliğindedir; somut olayınızda sözleşme, teslim tarihi, proje ve teknik durum farklı olabileceği için, ciddi bir uyuşmazlıkta mutlaka bir avukattan profesyonel hukuki destek almanız en doğru yol olacaktır.
