Site ve apartman yaşamında en çok tartışma çıkan konulardan biri “aidat ve ortak giderler”dir. Özellikle şu cümleler çok sık duyulur:
- “Ben bu sitede oturmuyorum, niye aidat ödeyeyim?”
- “Havuzu, spor salonunu kullanmıyorum, giderine neden katılayım?”
- “Dairenin içinde tadilat yaptırdım, zaten masraf yaptım, ortak gider ödemeyeyim.”
Oysa Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ortak giderlere katılmak, kat malikleri için yasal bir zorunluluktur. Yani bu bir “tercih” değil, mülkiyet hakkınızın doğal sonucudur.
1. Ortak Gider Nedir, Neleri Kapsar?
“Ortak gider” dendiğinde, kabaca sitenin veya apartmanın yaşaması için gerekli olan tüm masraflar akla gelmelidir. Örneğin:
- Ortak alan elektrik giderleri (merdiven, bahçe, otopark, asansör ışıkları vb.)
- Asansör bakım, onarım ve periyodik kontrol masrafları
- Güvenlik, kapıcı, temizlik personeli ücretleri ve SGK primleri
- Bahçe, peyzaj, havuz, sosyal tesis bakım giderleri
- Ortak alan sigortaları, asansör sigortası vb.
- Çatı, dış cephe, mantolama, su deposu, hidrofor gibi ana yapı bakım–onarım giderleri
- Merkezi ısıtma veya sıcak su sistemi varsa, ortak yakıt ve işletme giderleri
- Yönetim yazılımı, muhasebe, danışmanlık gibi yönetimle ilgili giderler
Bunların tümü, kat maliklerinin arsa payı oranında veya yönetim planında gösterilen esasa göre paylaştırılır.
2. “Ben Kullanmadığım Tesisin Giderine Katılmak Zorunda mıyım?”
En çok tartışılan noktalardan biri budur. Örneğin:
- Sitede havuz var ama siz hiç kullanmıyorsunuz,
- Fitness salonuna gitmiyorsunuz,
- Kapalı otopark yerine dışarıya park etmeyi tercih ediyorsunuz.
Buna rağmen, bu tesislerin bakım, temizlik, güvenlik, ısınma, personel giderlerine katılmak zorundasınız. Çünkü bu tesisler, sitenin ortak alanıdır; sadece kullanıcıyı değil, sitenin genel değerini ve yaşam kalitesini ilgilendirir.
Kat Mülkiyeti mantığında ortak alanlar;
- Herkes için mülkiyet değeri artırıcı,
- Herkesin kullanımına açık veya şartlı açık,
- Satılması halinde bedeli tüm kat maliklerine paylaştırılacak alanlardır.
Dolayısıyla, “Ben kullanmıyorum, o zaman ödemem” düşüncesi kanun nezdinde geçerli bir mazeret olarak görülmez.
3. “Daire Boş, Kiracı Yok, Yine de Aidat Ödemem Gerekiyor mu?”
Evet. Dairenizde oturmasanız, kiraya vermeseniz, hatta şehir dışında yaşıyor olsanız bile, kat malikliği sıfatınız devam ettiği sürece ortak gider borcunuz da devam eder.
Bunun temel sebebi:
- Ortak alanlar (çatı, dış cephe, asansör, bahçe, ana iskelet vb.) sizin mülkiyetinizle iç içe geçmiş durumdadır.
- Site yönetimi, sizin daireniz boş diye asansörü, merdiven ışığını ya da güvenliği durduramaz.
Kısacası, “Daire boş” gerekçesi, ortak giderlerden muaf olma hakkı vermez.
4. Ortak Giderlere Kim Sorumlu? Malik mi, Kiracı mı?
Pratikte çoğu zaman aidatı kiracı öder, ancak hukuken:
- Ortak gider borcunun asıl muhatabı kat malikidir (ev sahibi).
- Kiracı ile ev sahibi arasındaki “aidatı kiracı ödeyecek” anlaşması, iç ilişkidir; siteye karşı borçlu değişmez.
Bu ne demek?
- Kiracı aidatı ödemezse, site yönetimi önce malike (ev sahibine) gider.
- Malik, “kiracı ödemedi, benden isteyemezsiniz” diyemez.
- Malik, ödedikten sonra kiracıya rücu eder, yani kendi arasında hesabı görür.
Bu yüzden özellikle ev sahiplerinin, kiraya verirken aidat ve ortak gider konusunu yazılı sözleşmede açık ve net şekilde düzenlemesi önemlidir.
5. Ortak Giderlerin Hesaplanması ve Karar Alınması
Ortak giderler, genellikle şu şekilde düzenlenir:
- Yıllık tahmini bütçe, kat malikleri kurulu tarafından onaylanır.
- Aidat miktarı, bu bütçeye göre belirlenir.
- Gider paylaşımında genel kural, arsa payı oranıdır; ancak yönetim planında başka bir oranlama veya sabit aidat sistemi öngörülmüş olabilir.
Önemli noktalar:
- Aidat ve giderlerle ilgili kararlar, toplantı tutanağı ile kayıt altına alınmalıdır.
- Kararlara katılmasanız bile, usulüne uygun alınmış bir karar varsa, genellikle bağlayıcıdır.
- Kararın hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsanız, süresi içinde mahkemede iptal davası açma hakkınız vardır; ancak “ben beğenmedim, ödemiyorum” demek, borcu ortadan kaldırmaz.
6. Ortak Gider Ödenmezse Ne Olur?
Ortak giderler ödenmediğinde site yönetimi;
- Önce genellikle ihtar gönderir (mail, mesaj, yazı, taahhütlü mektup vb.).
- Ödeme hâlâ yapılmazsa, gecikme tazminatı (gecikme faizi) uygulanabilir (yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde).
- Devam eden borç için icra takibi başlatılabilir, gerekiyorsa dava açılabilir.
Bazı durumlarda, yüksek miktarlara ulaşan ortak gider borcu yüzünden;
- Daire üzerine ipotek konulması,
- Haciz işlemleri gibi sonuçlarla karşılaşmak mümkündür.
Yani aidat ödememek, “nasıl olsa bir şey olmaz” denecek kadar hafif bir konu değildir; doğrudan mal varlığınızı etkileyebilecek bir borçtur.
7. Haksız Olduğunu Düşündüğünüz Giderler
Bazen site yönetimi;
- Lüks sayılabilecek harcama kalemleri ekleyebilir,
- Ortak bir karar almadan masraf yapabilir,
- Projeye, yönetim planına veya kanuna aykırı giderleri ortak gider kalemine yazabilir.
Bu durumda kat malikleri:
- Önce yazılı olarak itiraz etmeli,
- Gerekirse toplantı talep etmeli,
- Son çare olarak sulh hukuk mahkemesine başvurup, giderin yasal olmadığını ve ortak giderden düşülmesi gerektiğini ileri sürebilir.
Ancak önemli nokta şudur:
Uyuşmazlık yaşasanız bile, yürürlükteki karar ve bütçe varken, tamamen ödeme yapmaktan kaçınmak yerine, itirazınızı hukuki yoldan sürdürmeniz daha doğrudur.
8. Özetle: “Ödememe Lüksü” Var mı?
Genel çerçeveyi toparlayalım:
- Ortak giderlere katılım, kat malikliği sıfatının doğal sonucudur ve zorunludur.
- “Kullanmıyorum, oturmuyorum, daire boş, yazlık sadece yazın kullanılıyor” gibi gerekçeler, kural olarak muafiyet sağlamaz.
- Aidatın kim tarafından ödeneceği (kiracı/malik), siteye değil tarafların kendi arasındaki sözleşmeye bağlıdır; fakat hukuken siteye karşı borçlu maliktir.
- Ödemezseniz; faiz, icra, haciz, dava gibi süreçlerle karşılaşabilirsiniz.
- Haksız gördüğünüz kalemleri yargı yoluna taşıyabilirsiniz ama bu, tek başına borcu ortadan kaldırmaz.
Bu yüzden site veya apartman yaşamında, ortak gider mantığını anlamak ve bütçe–karar süreçlerine aktif katılmak hem cebiniz hem de komşuluk ilişkileriniz için en sağlıklı yoldur.
