Öncelikle şunu netleştirelim: Sitelerde “tahsisli alan” (öz kullanım, münhasır kullanım, özel kullanım vb. diye de geçer) denildiğinde çoğunlukla ortak alanlardan bir bölümün belirli bir daireye veya dükkâna kullanım açısından bırakılması kastedilir. Yani:
- Mülkiyet ortak alanda kalır,
- Sadece kullanma hakkı belirli bir bağımsız bölüme tanınır.
Bu alanlara örnek:
- Belirli dairelere ait olduğu belirtilen otopark park yerleri,
- Zemin kattaki daire için ayrılmış bahçe bölümü,
- Çatı dubleksine tahsis edilmiş teras,
- Bazı dairelere ayrılmış depo, kömürlük, kiler alanları,
- Belirli dükkânlara ayrılmış vitrin önü, yükleme boşluğu gibi alanlar.
Bu düzenlemelerin hukuken sağlıklı olabilmesi için, yönetim planında veya tapu kayıtlarında açık ve net şekilde gösterilmiş olması gerekir. “Yıllardır böyle kullanıyoruz” gibi fiili kullanım tek başına her zaman yeterli olmaz; en güçlü dayanak, yazılı ve tescilli belgelerdir.
1. Tahsisli Alan Nedir, Ne Değildir?
Nedir?
- Ortak yerlerden bir bölümün, belirli bağımsız bölüme “özel kullanım” hakkı hazırlanarak bırakılmasıdır.
- Genelde yönetim planında, bazen de proje eklerinde ve tapu kayıtlarında belirtilir.
Ne değildir?
- Kat mülkiyetine çevrilmiş bağımsız bir bölüm değildir.
- Tahsisli alanın mülkiyeti o daireye geçmez; halen tüm kat maliklerine ait ortak mülkiyet kapsamındadır.
- Tahsisli alan sahibi, “burası benim özel tapulu alanım, istersem satarım / duvar örerim / kapatırım” diyemez.
Yani tahsis, kullanım hakkı anlamına gelir; mülkiyet devri anlamına gelmez.
2. Tahsisli Alanın Kullanım Kuralları
Tahsisli alanlar, genellikle yönetim planında yazan kurallara ve Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki ortak alan hükümlerine tabidir. Bu kapsamda:
- Tahsisli alan sahibi, alanı amacına ve plan/projeye uygun şekilde kullanmalıdır.
- Otopark yeri ise araç parkı için,
- Bahçe bölümü ise bahçe olarak,
- Depo ise depolama amacıyla kullanılmalıdır.
- Ortak alanın niteliğini değiştirecek, statik yapıyı bozacak, dış görünümü ciddi etkileyen inşaat tadilatları yapılamaz (kalıcı kapatma, ek bina, kaçak yapı vb.).
- Kullanım, diğer kat maliklerinin haklarını ihlal edecek boyuta gelemez; örneğin:
- Tahsisli bahçeye yapılan yüksek yapı, alt kattakinin ışığını tamamen kesiyorsa,
- Otoparkta tahsisli yeri aşarak başkalarının geçişini engelliyorsa,
- Tahsisli terasta gürültü, duman, koku ile sitenin huzurunu bozuyorsa, diğer maliklerin itiraz hakkı vardır.
Tahsisli alan, özel kullanım hakkı verdiği için, genel kural “öncelikli kullanım hakkı tahsisli alan sahibinindir”, fakat “sınırsız ve keyfi kullanım hakkı” değildir.
3. Tahsisli Alan Sahibinin Hakları
Tahsisli alan sahibinin pratikte en önemli hakları şunlardır:
- Öncelikli ve sürekli kullanım hakkı
- Otopark örneği: Yönetim planında “A3 no’lu daireye 12 no’lu park yeri tahsis edilmiştir” yazıyorsa, bu yer üzerinde öncelikli ve sürekli kullanım hakkı o daireye aittir. Başka malik “bugün de ben çekeyim” diyemez.
- Bahçe örneği: Zemin kattaki daireye tahsis edilmiş bahçe bölümüne, diğer maliklerin izinsiz geçişi, oturması, eşyasını bırakması şikâyet konusu olabilir.
- Yönetimin ve diğer maliklerin kararıyla keyfi olarak kaldırılamama
- Tahsis, yönetim planı veya tapu ile verilmişse, aidat kararı alır gibi basit çoğunlukla kaldırılamaz.
- Genellikle yönetim planı değişikliği gerektirir; bu da kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu ve tapu tescili gibi ağır bir prosedür anlamına gelir.
- Bakım ve düzenleme yapabilme (makul sınırlar içinde)
- Tahsisli bahçede çim ekme, çiçek dikme, peyzaj düzenlemesi gibi zararsız ve görsel anlamda uygun düzenlemeler genelde kabul edilir.
- Tahsisli otopark alanına, çizgi belirleme, numaralandırma, basit işaretleme yapılabilir.
- Haksız müdahalenin önlenmesini isteme hakkı
- Diğer malik veya kiracılar, tahsisli alana sürekli park ediyorsa, eşyasını bırakıyorsa, bahçeyi kullanıyorsa; tahsisli alan sahibi önce yönetime, çözülmezse sulh hukuk mahkemesine başvurarak müdahalenin önlenmesini isteyebilir.
- Bağımsız bölümle birlikte kullanım hakkının devri
- Tahsisli alan, bağımsız bölümle birlikte düşünülür. Daire satıldığında, pratikte bu tahsisli alanın kullanım hakkı da yeni malike fiilen geçer.
- Ayrı bir tapu yoksa, tahsis hakkı bağımsız bölümden bağımsız satılamaz; “bahçeyi ayrı, daireyi ayrı satayım” gibi bir yapı kural olarak mümkün değildir.
4. Tahsisli Alan Sahibinin Yükümlülükleri
Haklar kadar yükümlülükler de vardır. Tahsisli alan sahibi:
- Alanı düzenli ve temiz tutmakla,
- Ortak alan statüsüne zarar verecek ağır tadilatlar yapmamakla,
- Diğer sakinlerin güvenliğini ve huzurunu bozmayacak şekilde kullanmakla,
- Mekânı, yönetim planına aykırı amaçla kullanmamakla (ör: tahsisli bahçeyi depo çöplüğe çevirmek, ticari faaliyet alanı gibi kullanmak)
yükümlüdür.
Ayrıca tahsisli alanlar da sonuçta ortak yer olduğundan, bu alanlardan kaynaklanan hasar, zarar ve riskler (örneğin uygunsuz yapılan bir düzenlemeden doğan su sızıntısı, yangın riski vb.) tahsisli alan sahibinin sorumluluğuna yansıyabilir.
5. En Sık Yaşanan Sorunlar
Sitelerde tahsisli alanlarla ilgili en çok karşılaşılan problemler şunlardır:
- Yönetim planında açık hüküm olmaması:
“Biz yıllardır burayı o daireye verdik” anlayışı, sonradan kat maliklerinin değişmesiyle tartışma yaratabiliyor. Yazılı, net ve tescilli bir düzenleme yoksa, tahsisli olduğunu ispat zorlaşır. - Haklı beklenti – hukuki dayanak çatışması:
Özellikle eski sitelerde, fiili kullanım ile resmi evraklar birbirini tutmayabiliyor. Yeni gelen malik, “ben de kullanmak istiyorum, tahsisli değil” diyerek itiraz edebiliyor. - Alanı amaç dışı kullanma:
Otopark yerini depo yapma, bahçeye sabit yapı dikme, terası tamamen kapatıp ek oda gibi kullanma gibi durumlar, hem mimari projeye aykırılık hem de ortak alana müdahale sayılabiliyor. - Aidat ve gider paylaşımı tartışmaları:
Tahsisli otopark alanı ya da bahçe ile ilgili ekstra bakım, aydınlatma, temizlik maliyetlerinin kimden alınacağı bazen açık düzenlenmiyor ve gereksiz tartışmaya yol açıyor.
Bu tür sorunları en aza indirmek için yönetim planının güncel, net ve ayrıntılı olması, gerekirse hukuki destekle revize edilmesi önemlidir.
6. Tahsisli Alanla İlgili Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Site veya apartmandan daire alırken, mutlaka yönetim planını ve tapu eklerini inceleyin:
- Otopark, bahçe, teras gibi alanlar kime ve nasıl tahsis edilmiş?
- Yazılı ve tescilli mi, yoksa sadece “sözle” mi?
- Tahsisli alan sahibiyseniz:
- Yapacağınız sabit, kalıcı değişikliklerde yönetimle ve gerekiyorsa diğer maliklerle uyumlu hareket edin.
- Şikâyet konusu oluşturacak aşırı gürültü, kalabalık kullanım, gece geç saat organizasyonları gibi durumlardan kaçının.
- Yönetim açısından:
- Tahsis düzenini mutlaka metne bağlayın; “alışkanlık” yerine yazılı kural tercih edin.
- Yeni gelen malik ve kiracılara bu tahsisleri yazılı olarak bildirin.
Sonuç
Sitelerde tahsisli alanlar; doğru kurgulandığında yaşam konforunu artıran, yanlış anlaşıldığında ise bitmeyen kavgalara dönüşen alanlardır.
- Tahsisli alan, mülkiyet devri değil, özel kullanım hakkıdır.
- Tahsisli alan sahibi, bu hakkı öncelikli ve sürekli şekilde kullanabilir; fakat diğer maliklerin haklarını ve yönetim planını ihlal edemez.
- Tahsisler, mümkün olduğunca yönetim planı ve tapu seviyesinde netleştirilmeli, sözle ve alışkanlıkla yürütülen düzenlerden kaçınılmalıdır.
Bu çerçeveyi bilmek; hem tahsisli alan sahibinin haklarını koruması hem de diğer maliklerin gereksiz çatışmalardan uzak, huzurlu bir site hayatı yaşaması için önemli bir adımdır.
