Sitelerde en çok tartışma çıkaran konulardan biri şudur:
“Yönetim bana ceza yazmış, ödemek zorunda mıyım?”
Panoya asılan “gürültü cezası 1.000 TL”, “otoparka yanlış park cezası 500 TL” gibi ilanlar, hukuken her zaman geçerli olmayabiliyor. Burada kritik soru, yöneticinin böyle bir yaptırımı hangi hukuki dayanaktan aldığıdır.
1. “Ceza” Uygulamak Devletin İşi – Cezaların Kanuniliği
Temel ilke: “Suç ve ceza kanuniliği”.
- Bir kişiye “idari para cezası” veya “cezai yaptırım” uygulanabilmesi için, bunun açıkça kanunda düzenlenmiş olması gerekir.
- Site yönetimi/yönetici bir kamu otoritesi değildir; bu yüzden kanunda açıkça verilmemiş bir “para cezası kesme” yetkisini kendiliğinden kullanamaz.
Nitekim birçok hukukçu ve mahkeme kararında;
- Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yönetime genel bir para cezası verme yetkisi tanınmadığı,
- Sırf yönetim kararıyla “ceza kesilmesinin” hukuken geçerli olmayacağı
vurgulanıyor.
2. Kanundan Gelen Tek “Para Yaptırımı”: KMK m.20 – Gecikme Tazminatı
Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 çok net:
- Ortak gider / aidat borcunu ödemeyen kat maliki hakkında yönetici veya diğer kat malikleri dava açabilir, icra takibi yapabilir.
- Ödemede geciktiği günler için, kat maliki aylık %5 gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Burada:
- Bu %5’lik bedel kanundan doğan bir “gecikme tazminatı”dır, yönetici kafasına göre belirlememiştir.
- Yani “aidat + %5 gecikme tazminatı” talebi, yasal dayanağa sahip, geçerli bir yaptırımdır.
Ama bu durum;
“Gürültü yaptın 1.000 TL, site kurallarına uymadın 2.000 TL ceza”
gibi serbest para cezaları anlamına gelmez.
3. Yönetim Planı ile Ceza / Cezai Şart Konulabilir mi?
Yönetim planı, siteyi yöneten “anayasa gibi sözleşme”dir ve tüm kat maliklerini bağlar.
Burada iki önemli nokta var:
- Yönetim planında cezai şart (para ödemesi) düzenlenebilir
- Birçok görüşe ve karara göre, emredici kanun hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla, yönetim planına “cezai şart” niteliğinde para yaptırımı konulabilir.
- Örn: “Ortak bahçeye izinsiz araç park eden, her ihlal için X TL cezai şart ödemeyi peşinen kabul eder.”
- Bu, Türk Borçlar Kanunu’ndaki cezai şart (cezai koşul) hükümleri kapsamında değerlendirilir.
- Yargıtay ne diyor?
- Yargıtay, bazı kararlarında yönetim planında açık ve net bir hüküm varsa, belirli para yaptırımlarını “sözleşmesel cezai şart” olarak geçerli sayabiliyor;
- Ancak, açık düzenleme yoksa, sonradan alınan genel kurul kararlarıyla “ceza tarifesi” yapılmasını çoğunlukla hukuken sorunlu görüyor.
Kritik fark:
- Yönetim planındaki cezai şart, devletin kestiği “idari para cezası” gibi değildir; bir nevi sözleşmeden doğan borçtur.
- Bu bedel, yönetici tarafından tek taraflı “kesilerek” cebren tahsil edilemez; gider avansı gibi icra takibine konu edilir, siz de itiraz ederseniz konu mahkemede çözümlenir.
4. Yöneticinin Gerçekten Uygulayabildiği Yaptırımlar
Yönetici / yönetim kurulu şu araçlara dayanabilir:
- Aidat ve ortak gider için icra + %5 gecikme tazminatı
- KMK m.20 uyarınca, ödemeyen malik hakkında icra takibi ve dava açılabilir.
- Bu, en güçlü ve net yaptırımdır.
- Yönetim planı + mahkeme üzerinden cezai şart
- Yönetim planında açık cezai şart hükmü varsa, yönetim bu bedeli alacak olarak talep edebilir.
- Siz itiraz ederseniz, konu tüketici/sulh hukuk mahkemesinde tartışılır; mahkeme cezai şartı fazla, haksız, kanuna aykırı bulursa indirebilir veya tamamen reddedebilir.
- Davayla müdahalenin önlenmesi (gürültü, ortak alan işgali vs.)
- Kurallara aykırı kullanım varsa (sürekli gürültü, ortak alan işgali, yönetim planına aykırı ticari faaliyet vb.), yönetici ve kat malikleri, müdahalenin men’i davası açabilir.
- Çok ağır durumlarda bağımsız bölümün sattırılması (KMK m.25)
- Site yaşamını çekilmez hale getiren, sürekli rahatsızlık veren, defalarca uyarıldığı hâlde kurallara uymayan malik için bağımsız bölümün satışının istenmesi dahi mümkündür.
- Bu çok ağır bir yaptırımdır ve doğrudan “ceza” değil, mahkeme kararıyla uygulanan bir çözüm yoludur.
Yönetici ne yapamaz?
- Kendi kararıyla idari para cezası gibi sabit ceza tarifesi uygulayıp “ödemek zorundasın, yoksa elektriğini keserim, otoparka sokmam” diyemez.
- Sitede yaşam hakkınızı keyfi biçimde kısıtlayamaz; sosyal tesis yasakları, bariyer kapama vb. her durumda tartışmaya açıktır ve çoğu zaman hukuka aykırılık doğurur.
5. “Bana Ceza Yazdılar, Ödeyeyim mi?” Diye Soruyorsanız
Pratik yol haritası:
- Neye dayanıyor?
- Yönetim planında açık bir cezai şart maddesi mi var?
- Yoksa sadece genel kurul kararıyla “ceza tarifesi” çıkarılmış ve panoya mı asılmış?
- Yazılı dayanağı isteyin
- Yönetimden, uyguladıkları cezanın yönetim planındaki veya kanundaki maddesini yazılı olarak isteyin.
- Kanun + yönetim planına bakın
- Eğer sadece “yönetim öyle karar aldı” ise, hukuken zayıf.
- Yönetim planında cezai şart varsa, bu yine de mahkeme denetimine açık bir alacak türüdür; “mutlak ve tartışılmaz ceza” değildir.
- Aidat + %5 gecikme tazminatı ise
- Bu, kanuni yaptırımdır; itiraz gerekçesi farklı (tutar, dönem, hesaplama hatası vb.) olmadıkça kural olarak ödenmesi gerekir.
- Gerekirse Sulh Hukuk / Tüketici Mahkemesi’ne başvurup;
- Yönetim planındaki ceza maddesinin iptalini,
- Haksız bulunan ceza kararının iptalini talep etmek mümkündür.
Sonuç
- Site yöneticisinin “ben ceza yazdım, ödeyeceksin” diyebilmesi için, kanun veya yönetim planında açık ve somut bir hukuki dayanak olması gerekir.
- Genel idari para cezası yetkisi yoktur; sadece:
- KMK m.20’ye göre aidat borcuna %5 gecikme tazminatı,
- Yönetim planına uygun ve mahkeme denetimine tabi cezai şart,
- Dava yoluyla müdahalenin men’i, icra takibi, ağır hallerde satış istemi gibi yaptırımlar uygulanabilir.
- Panoya asılan her “ceza” ilanı hukuken bağlayıcı değildir; dayanağı ve ölçülülüğü her zaman sorgulanabilir.
Somut olayda önemli tutarlar veya ciddi hak kaybı riski varsa, elinizdeki yönetim planı ve alınan kararlarla birlikte bir avukattan birebir hukuki görüş almanız en sağlıklı yoldur.
