Site Yönetim Planı Nedir? Tüm Malikler İçin Ne Kadar Bağlayıcıdır?

Site yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda tanımlanan ve bir apartman ya da sitenin yönetim tarzını, kullanma şeklini, ortak alan kurallarını, gider paylaşımını ve yönetici/denetçilerin yetki ve sorumluluklarını düzenleyen temel belgedir. Hukuki niteliği itibarıyla, tüm kat malikleri arasında yapılmış bağlayıcı bir sözleşme kabul edilir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.28’e göre yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmündedir. 

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken, tapuya başvuru sırasında yönetim planının da sunulması zorunludur. Yani yönetim planı, sitenin “isteğe bağlı” bir belgesi değil, kat mülkiyetinin kuruluş şartlarından biridir. Uygulamada çoğu zaman bu planı ilk etapta müteahhit/yüklenici hazırlar ve tapuya tescil ettirir; site yaşamı başladıkça, ihtiyaçlara göre kat malikleri tarafından değiştirilmesi gündeme gelebilir. 

Yönetim planında genellikle şu başlıklar yer alır:

• Ortak alanların (bahçe, otopark, havuz, sosyal tesisler, çocuk parkı, spor alanları vb.) kullanım kuralları
• Aidatların ve giderlerin nasıl hesaplanacağı, hangi dönemlerde ve nasıl tahsil edileceği
• Yönetim şekli: yönetici, yönetim kurulu, denetçi seçimi, görev süreleri ve sorumlulukları
• Toplantı ve karar alma usulleri (kat malikleri kurulu toplantıları, yeter sayı, karar çoğunluğu vb.)
• Yasaklar ve uyulması gereken disiplin kuralları (gürültü, evcil hayvan, tadilat saatleri, ortak alana eşya koyma vb.)
• Ortak yerlerde yapılacak değişiklikler, tadilat ve yenileme süreçleri

Bu açıdan bakıldığında, site yönetim planı yalnızca “örnek bir metin” değil; site hayatının anayasası gibidir.

Yönetim Planının Bağlayıcılığı

Site yönetim planının en kritik yönü, bağlayıcılığıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre:

• Yönetim planı, bütün kat maliklerini, onların külli ve cüzi haleflerini (evi miras, satış vb. yoluyla devralanları),
• Yönetici ve denetçileri
  bağlar. 

Bu şu anlama gelir:

• Evi sonradan satın alan kişi, “Ben bu plan hazırlanırken burada değildim, imzam yok, uymak zorunda değilim” diyemez.
• Kiracılar da, doğrudan kat maliki olmasalar bile, fiilen site kurallarına uymakla yükümlüdür; aksi halde malik üzerinden sorumluluk doğar.
• Yönetici, kararlarını yönetim planına uygun almak zorundadır; planın dışına çıkamaz.

Yönetim planında hüküm bulunan bir konuda, genel olarak önce plan hükümleri, sonra Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümler uygulanır. Yani taraflar arasında bir uyuşmazlık çıktığında, mahkemeye gidildiğinde hâkim önce yönetim planına bakar; konu planla düzenlenmişse, istisnaen hukuka aykırı olmadıkça plana göre karar verilir. 

Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir?

Site yönetim planı, “istenildiği zaman basit çoğunlukla değiştirilebilen” bir metin değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre:

• Yönetim planının değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) onayı gerekir.
• Değişiklik kararı alındıktan sonra, bu değişikliğin de tapuya tescil edilmesi gerekir; aksi halde kağıt üzerinde kalır ve hukuken geçerli sayılmaz. 

Bu yüksek çoğunluk şartı, yönetim planının önemini ve bağlayıcılığını gösterir. Çünkü yönetim planı, sıradan bir yönetici kararı değil, bütün kat maliklerini uzun vadede bağlayacak bir “çerçeve sözleşme”dir.

Yönetim planı veya plan değişikliği hukuka aykırı ise, kat maliklerinden biri sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Genellikle bu davalar için kararın öğrenilmesinden itibaren sınırlı bir süre (kısmen Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili içtihatlara göre 1–6 ay aralığında) öngörülür. 

Günlük Hayatta Ne İfade Eder?

Pratikte site yönetim planı;

• Otoparkta kimin nereye park edeceği,
• Havuz ve spor alanlarının kullanım saatleri,
• Gürültü, tadilat, ziyafet/organizasyon kuralları,
• Ortak giderlere katılım esasları,
• Evcil hayvanlara ilişkin sınırlamalar,
• Reklam panosu, tabela, dış cephe değişikliği gibi konularda
  doğrudan belirleyici olur.

Örneğin, yönetim planında “bağımsız bölümlerin tapuda kayıtlı kullanım amacı dışında kullanılamayacağı” yazıyorsa, konut olarak görünen bir dairenin ofis, dershane veya klinik olarak kullanılması çoğu zaman mümkün olmaz ve bu durum mahkemeye taşındığında yönetim planı esas alınır. 

Bu nedenle evi veya işyerini bir siteden satın alırken, yalnızca metrekareye, manzaraya, otoparka bakmak değil; yönetim planını da incelemek son derece önemlidir. Çünkü ileride hangi haklara sahip olacağınız, hangi kısıtlamalarla karşılaşacağınız ve aidat–gider paylaşımının nasıl yapılacağı büyük ölçüde bu belgede yazılıdır.

Sonuç

Özetle;

• Site yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde hazırlanmış, tapuya tescil edilen ve tüm kat maliklerini bağlayan hukuki bir sözleşmedir.
• Ortak yaşamın kurallarını, yönetimin işleyişini ve gider paylaşımını belirler.
• Değiştirilmesi için kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu ve tapu tescili gerekir.
• Uyuşmazlıklarda mahkemeler, çoğunlukla önce yönetim planına bakar ve kararı buna göre şekillendirir.

Bu yüzden, site yaşamında huzurlu ve sorunlardan uzak bir düzen için, hem yöneticilerin hem de kat malikleri ile kiracıların yönetim planının içeriğine hâkim olması büyük avantaj sağlar.