Bağımsız bölüm; kat mülkiyeti sisteminde daire, dükkân, ofis gibi tapuda ayrı ayrı gösterilen ve tek başına kullanılabilen bölümleri ifade eder. Yeni yapılan bir siteden ya da apartmandan daire/dükkân aldığınızda, aslında hukuken bir eser (inşaat) teslimi ve aynı zamanda çoğu durumda tüketici işlemi söz konusudur. Bu nedenle, bağımsız bölümde ortaya çıkan her türlü ayıplı veya eksik imalat için müteahhit/satıcıya karşı belirli haklarınız vardır.
Ayıplar genel olarak iki gruba ayrılır:
- Açık ayıplar: Teslim sırasında makul bir gözle kontrol edildiğinde hemen fark edilebilen kusurlar (örneğin; çatlak fayans, kırık doğrama, yanlış renk boya, belirgin eğrilik).
- Gizli ayıplar: Zamanla ortaya çıkan; su/ısı yalıtım hataları, tesisat kaçakları, zemin – duvar kabarmaları, ses yalıtım sorunları gibi ilk bakışta fark edilmeyen kusurlar.
Eksik imalat ise; projede, broşürde veya sözleşmede taahhüt edildiği hâlde hiç yapılmamış veya yarım bırakılmış işleri kapsar. Örneğin:
- Teslim edilmesi gereken ankastre setin takılmaması,
- Projede olan klima altyapısının yapılmamış olması,
- Sözleşmede belirtilen parke kalitesinden daha düşük malzeme döşenmesi,
- Teslim tutanağında yazan bazı imalatların fiilen bulunmaması.
Bu tür durumlarda, hukuken ayıplı/eksik ifa söz konusudur ve alıcıya bir dizi seçimlik hak tanınır.
1. Hangi Kanunlar Devrede?
Bağımsız bölüm satışlarında çoğu alıcı “tüketici” sayılır. Bu durumda:
- Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (6502) – “ayıplı mal” hükümleri,
- Türk Borçlar Kanunu – eser sözleşmesine ilişkin hükümler,
- Satışın şekline göre bazen kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ilgili içtihatlar
birlikte değerlendirilir.
Pratikte sizin için önemli olan:
- Teslim tarihinden itibaren belirli süreler içinde ayıp ihbarı yapmak,
- Doğru seçimlik hakkı talep etmek (tamirat, bedel indirimi, tazminat vb.),
- Gerekirse tespit ve dava süreçlerini zamanında başlatmaktır.
2. Süreler: Haklar Ne Kadar Zaman Geçerli?
Genel çerçeve (konut ve dükkân satışlarında, tüketici sıfatı varsa):
- Teslim tarihinden itibaren 5 yıl içinde ortaya çıkan ayıplar için satıcı/müteahhit sorumludur (konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda ayıplı mal hükümleri).
- Ayıp ağır kusur veya hile ile gizlenmişse (örneğin; bilinen bir su yalıtım sorunu özellikle saklanmışsa), bu süre daha esnek değerlendirilir ve daha uzun zaman sonra da sorumluluk iddia edilebilir.
Buna ek olarak, eser sözleşmesi hükümlerine göre de inşaat türü işlerde, müteahhidin ayıba karşı sorumluluğu teslimden itibaren 5 yıl; taşıyıcı sistem, can ve mal güvenliğini tehlikeye atan ağır ayıplarda çok daha uzun süreler (20 yıla kadar) gündeme gelebilir.
Bu yüzden:
- Tapuda devir / fiili kullanım / anahtar teslim tarihini mutlaka not edin,
- Ayıp fark edildiğinde uzun süre beklemeyin; makul süre içinde yazılı bildirim yapın.
3. Ayıp Çıktığında İlk Adım: Ayıp İhbarı
Bir sorun fark ettiğinizde, önce:
- Detaylı bir liste hazırlayın:
- Nerede? (oda, duvar, banyo, balkon…)
- Ne tür ayıp? (çatlak, su kaçağı, döşeme kabarması, ses yalıtım yetersizliği vb.)
- Ne zamandır var?
- Mümkünse fotoğraf, video ile kayıt altına alın.
- Müteahhit / satıcıya karşı:
- Noter ihtarı,
- İadeli taahhütlü mektup,
- En azından yazılı, ispatlanabilir bir bildirim (e-posta, imza karşılığı teslim)
ile ayıbı bildirin ve makul bir süre içinde giderilmesini talep edin.
Sözlü “arayıp söylemek” yerine yazılı ihbar, ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda elinizi çok güçlendirir.
4. Alıcının Seçimlik Hakları
Ayıplı/eksik imalat ortaya çıktığında genel olarak şu haklar söz konusudur (somut olaya, sözleşmeye ve kanuna göre değişebilir):
- Ücretsiz onarım (ayıbın giderilmesi):
Müteahhidin/satıcının, ayıplı imalatı ücretsiz şekilde düzeltmesini, değiştirmesini isteyebilirsiniz. Bu özellikle tamir edilebilir ayıplar için sık başvurulan yoldur. - Bedel indirimi:
Ayıp kalıcı şekilde giderilemiyorsa ya da giderilse bile değeri düşürüyorsa, satış bedelinden ayıp oranında indirim talep edebilirsiniz. - Sözleşmeden dönme:
Çok ağır ve giderilmesi güç ayıplarda (örneğin; daireyi kullanılamaz kılacak düzeyde yapısal sorunlar) sözleşmeden dönme hakkı gündeme gelebilir; ancak bu daha uç bir senaryo olup genellikle dükkân/daire bazlı bireysel davalarda tartışılır. - Tazminat:
Sızıntı nedeniyle eşyalarınız zarar gördüyse, uzun süre kullanamadığınız için kira kaybınız oluştuysa vb., ayıptan doğan maddi zararlarınız için tazminat talep edebilirsiniz.
Çoğu zaman pratik çözüm, önce ücretsiz onarım talebidir. Onarım makul sürede yapılmaz veya defalarca denemeye rağmen sonuç alınamazsa, bedel indirimi ve tazminat aşamasına geçilir.
5. Uzlaşma Olmazsa: Tespit ve Dava Süreci
Müteahhit/satıcı ayıbı kabul etmiyor ya da oyalıyorsa, şu adımlar izlenebilir:
- Teknik tespit:
- Bağımsız bölümdeki ayıplar için uzman bir mühendis/mimar ya da teknik bilirkişiden rapor alabilirsiniz.
- Daha güçlü delil için, sulh hukuk mahkemesinde “tespit davası” açarak mahkeme bilirkişisiyle tespit yaptırabilirsiniz.
- Dava açılması:
- Konut / dükkân satışında alıcı tüketici ise, genelde Tüketici Mahkemesi görevlidir.
- Talep: ayıbın giderim bedeli, bedel indirimi, tazminat veya çok ağır olaylarda sözleşmeden dönme şeklinde olabilir.
- Deliller:
- Satış sözleşmesi, teknik şartname, broşür veya vaat edilen özellikler,
- Teslim tutanakları, geçici kabul belgeleri,
- Yazılı şikâyetleriniz ve müteahhidin cevapları,
- Fotoğraf–video kayıtları, teknik raporlar,
- Mahkeme bilirkişi raporu.
Dava süreci yürürken, özellikle can güvenliğini ilgilendiren bir risk varsa (gaz, elektrik, su sızıntısı vb.) onarımı kendiniz yaptırmak zorunda kalabilirsiniz. Bu durumda fatura ve ödemeleri saklayarak, yaptığınız zorunlu masrafları müteahhitten talep etme yoluna gidebilirsiniz.
6. Kiracı – Malik Ayrımı: Kim Hak Sahibi?
Bağımsız bölümde kiracı oturuyorsa:
- Asıl hak sahibi malik (ev sahibi) olmakla birlikte,
- Kiracı, fiili kullanıcı olarak ayıplardan doğrudan etkilenir ve bazı durumlarda kendi zararı için tazminat talebinde bulunabilir.
Genellikle:
- Yapıdaki ayıpların giderilmesi ve bedel indirimi talepleri malik üzerinden yürütülür,
- Kullanım dönemindeki zararlar için kiracının da hakları olabilir; bu noktada avukat desteğiyle, malik–kiracı–müteahhit üçlü ilişkisi doğru kurgulanmalıdır.
7. Dikkat Edilmesi Gerekenler ve Sık Yapılan Hatalar
- Ayıpları teslimde fark etseniz bile tutanak altına almamak:
Teslim esnasında mutlaka bir “eksik–ayıp listesi” düzenlenmesi, ileride büyük avantaj sağlar. - Sözlü şikâyetle yetinmek:
“Söyledik ama yapmadılar” yerine, mutlaka yazılı ihtar gönderin. - Zamanaşımı sürelerini kaçırmak:
“Nasıl olsa bir gün ilgileniriz” derken 5 yıl dolarsa, hak iddiası çok zorlaşabilir. - Projeye ve sözleşmeye bakmadan talepte bulunmak:
Broşürde, sözleşmede veya projede hiç olmayan bir özellik için “eksik imalat” demek çoğu kez mümkün değildir. Önce size ne vaat edildiğini netleştirin.
Sonuç
Bağımsız bölümünüzde (daire–dükkan) karşılaşacağınız ayıplı ve eksik imalatlar:
- Sadece can sıkıcı bir “inşaat hatası” değil,
- Müteahhit/satıcıya karşı yasal hak doğuran bir durumdur.
Teslim tarihini, sözleşme ve proje şartlarını, ayıpların ne zaman ve nasıl ortaya çıktığını iyi takip ederek;
- Zamanında ayıp ihbarı,
- Gerekirse uzman tespiti ve
- Doğru dava stratejisi ile hem ayıpların giderilmesini hem de uğradığınız zararların tazminini talep edebilirsiniz.
Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıklarda her dosyanın sözleşme, teknik durum ve zamanlama açısından farklılık gösterebileceğini unutmayın. Ciddi bir hak kaybı riski varsa mutlaka uzman bir avukattan destek almak en sağlıklı yoldur.
