Birçok kişi, “İskân alındı, tapular çıktı, insanlar taşındı; artık müteahhitin sorumluluğu bitti” diye düşünür. Oysa hukuken tablo böyle değil. Siteyi inşa eden müteahhit (yüklenici), eser sözleşmesi kapsamında, yaptığı yapının sözleşmeye, projeye, teknik şartnameye ve fen kurallarına uygun olmasından sorumludur. Bu sorumluluk, bina teslim edildikten sonra da belirli sürelerle devam eder.
1. Müteahhidin Sorumluluğunun Hukuki Temeli
Müteahhit – arsa sahibi / daire alan ilişkisinin hukuki dayanağı çoğu zaman eser sözleşmesidir (TBK m.470 ve devamı). Yani yüklenici, belirli niteliklere sahip bir “eser” (bina, site) ortaya koymayı; iş sahibi de bunun bedelini ödemeyi üstlenir. Yüklenici:
- İnşaatı projeye ve teknik şartnameye uygun,
- Ayıpsız ve kullanıma elverişli,
- Ortak alanları (asansör, otopark, yangın sistemi, çatı, dış cephe vb.) eksiksiz
şekilde teslim etmekle yükümlüdür.
Bu çerçevede müteahhit, ayıplı veya eksik işlerden doğan zararlardan sorumlu tutulabilir. Ayıp; duvar çatlakları, su yalıtım sorunları, tesisat hataları, asansör arızaları gibi fiziksel kusurlar olabileceği gibi, projeye aykırılıklar da olabilir.
2. Teslimden Sonra Sorumluluk Süreleri (Genel Çerçeve)
Sitede yaşam başladıktan sonra müteahhitin sorumluluğu, zamanaşımı süreleri ile sınırlandırılmıştır. Uygulamada öne çıkan süreler:
- Genel kural – 5 yıl:
İnşaat gibi taşınmaz eserlerde, teslim tarihinden itibaren 5 yıl boyunca ayıplardan dolayı müteahhit sorumlu tutulabilir (TBK m.474–478 ve ilgili içtihatlar). - Ağır kusur / taşıyıcı sistem – 20 yıla kadar:
Eğer ayıp, binanın taşıyıcı sistemine ilişkin, can ve mal güvenliğini tehlikeye atan ağır nitelikteyse veya müteahhit ayıbı kasten gizlemişse; Yargıtay uygulamasında bu sorumluluk 20 yıla kadar uzayabilmektedir. - Tüketici konut satışı – 5 yıl:
Konut veya tatil amaçlı taşınmazlar, tüketiciye satılıyorsa, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun gereği, teslim tarihinden itibaren 5 yıl süreyle “ayıplı mal” hükümleri uygulanır.
Bu süreler içinde ortaya çıkan gizli ayıplar için, ayıp öğrenildikten sonra makul süre içinde müteahhide bildirim yapmak ve hakları süresinde kullanmak önemlidir; aksi halde hak kaybı gündeme gelebilir.
3. Ortak Alanlardaki (Site Tesisleri) Eksik ve Ayıplardan Sorumluluk
Site yaşamı başladıktan sonra en çok şikâyet edilen konular, ortak alanlardaki eksik ve ayıplardır:
- Sürekli arıza veren asansörler,
- Yağmurda akan çatı, teras ve otopark tavanları,
- Su, ısı, ses yalıtımı sorunları,
- Çalışmayan yangın alarmı / sprinkler sistemleri,
- Sızdıran tesisatlar, çöken peyzaj alanları vb.
Bu tür ayıplar, ortak yer ve tesisler kapsamında da olsa müteahhidin sorumluluğu altındadır. Kat mülkiyeti rejiminde, site ortak alanlarındaki yapım hatalarından dolayı müteahhide karşı kat malikleri bireysel veya birlikte dava açabilir; yönetimin tek başına açtığı davalar çoğu zaman aktif husumet yokluğu nedeniyle reddedilebilmektedir.
Önemli nokta:
- Ortak alan ayıpları için de, genel zamanaşımı ve bildirim süreleri geçerlidir.
- Ayıpların tespit tutanağı, uzman raporu ve fotoğraf gibi delillerle belgelenmesi, ileride açılacak davalar için büyük avantaj sağlar.
4. Bağımsız Bölüm İçindeki Ayıplar
Tek tek dairelerin içinde ortaya çıkan:
- Parkelerin kabarması,
- Pencerelerin hava/su alması,
- Kapı–dolap montaj hataları,
- Radyatör, kombi, elektrik prizleri gibi işçilik ve malzeme hataları
da müteahhidin ayıba karşı sorumluluğu kapsamına girebilir. Burada, sözleşmede ve teknik şartnamede vaat edilen standart ile fiili durum arasındaki fark önemlidir.
Ancak kullanıcı hatası, bakım yapılmaması, normal eskime ve yıpranma gibi durumlar, genelde müteahhit sorumluluğuna girmez. Bu ayrımın, teknik inceleme ve gerektiğinde bilirkişi raporuyla yapılması gerekir.
5. Kat Mülkiyetine Geçiş ve Yönetim Devrinde Müteahhitin Rolü
Sitede yaşam başlarken müteahhit çoğu zaman:
- İlk etapta yönetimi fiilen üstlenir (geçici yönetim),
- Aidat toplama, güvenlik–temizlik organizasyonu, ortak alanların devreye alınması gibi işleri yürütür,
- Kat mülkiyeti tesisi, yönetim planının hazırlanması gibi aşamalarda aktiftir.
Daha sonra kat malikleri kurulu kendi yöneticisini seçtiğinde:
- Müteahhidin yönetim dönemi sona erer,
- Defter, evrak, sözleşmeler, banka hesapları, kasa mevcudu, teknik dokümanlar (asansör sözleşmeleri, garanti belgeleri, projeler vb.) yeni yönetime devredilmelidir,
- Ortak alanlardaki eksik ve ayıplar, mümkünse bir “devir–teslim tutanağı” ile kayıt altına alınmalıdır.
Bu devir, ileride “şu eksik daha önce vardı / yoktu” tartışmalarını en aza indirir ve müteahhide karşı açılacak olası davalarda delil niteliği taşır.
6. Site Sakinleri Müteahhitten Ne Talep Edebilir?
Sitede yaşam başladıktan sonra müteahhitten:
- Ayıplı imalatların tamiri veya yenilenmesi,
- Ayıp nedeniyle oluşan zararın tazmini (ör. sızıntı yüzünden zarar gören eşyalar),
- Bazı durumlarda bedel indirimi veya sözleşmeden dönme (çok ağır ayıplarda, bireysel daire bazında)
talep edilebilir.
Genel yol haritası genelde şöyle işler:
- Yazılı ihtar / bildirim: Ayıplar tespit edilip müteahhide yazılı olarak, mümkünse noter ihtarıyla bildirilir.
- Uzlaşma / tamirat süreci: Müteahhit ayıpları gidermeyi kabul ederse, makul sürede işlerin yapılması beklenir.
- Uzman raporu / tespit: Uzlaşma olmazsa, bilirkişi raporu veya mahkeme yoluyla tespit yapılabilir.
- Dava / icra: Giderilmeyen ayıplar için, zamanaşımı dolmadan tazminat veya ayıbın giderilmesi davası açılabilir.
Ortak alanlarla ilgili davalarda, çoğu zaman kat maliklerinin bireysel veya bir araya gelerek dava açması gerektiğini; yönetimin tek başına genel bir dava açma yetkisinin her zaman kabul edilmediğini unutmamak gerekir.
7. Özetle – Müteahhit “Teslim Ettim, Bitti” Diyemez
- Müteahhidin sorumluluğu, bina teslim edilip siteye taşınıldıktan sonra da devam eder.
- Bağımsız bölüm ve ortak alanlardaki ayıplardan, kural olarak 5 yıl, ağır kusur ve taşıyıcı sistem sorunlarında çok daha uzun süreler boyunca (20 yıla kadar) sorumlu tutulabilir.
- Asansör, çatı, yangın sistemi, otopark, tesisat gibi site yaşamını doğrudan etkileyen alanlardaki eksik ve ayıplar, müteahhidin sorumluluğuna konu olabilir.
- Kat malikleri, ayıpları süresinde ve belgeli şekilde bildirerek haklarını kullanmalı; gerekirse hukuki destek alarak dava yoluna başvurmalıdır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayda süreler, sözleşme hükümleri ve teknik durum farklı olabileceği için, ciddi bir uyuşmazlıkta mutlaka uzman bir avukattan görüş almak en sağlıklı yoldur.
